ВСЕ ОПЕРАЦИИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
НАЛОГИ ПРИ ПРОДАЖЕ КВАРТИРЫ
НАШИ УСЛУГИ:
- Расчет налога
- Расчет налогового вычета
- Подача декларации 3 НДФЛ
Налог на имущество физических лиц
Налогом облагают только недвижимость (или доли в ней): квартиры, комнаты, дома, дачи, гаражи, капитальные постройки, объекты незавершенного строительства.
Единственное исключение земля. По ней платят не налог на имущество физических лиц, а земельный налог. Поэтому земельные участки налогом на имущество не облагаются.
Налог обязаны платить только собственники недвижимости или доли в ней. Как получено это имущество в собственность (по договору дарения, купли-продажи, в наследство и т. д.) значения не имеет.
Налог на имущество физических лиц не платят те, кто собственником недвижимости не является. Например, если вы проживаете в квартире по договору социального найма или аренды, то платить налог с ее стоимости вы не должны.
Порядок расчета и уплаты налога на имущество физических лиц определяется главой 32 Налогового кодекса РФ "Налог на имущество физических лиц". В ней перечень имущества, облагаемого налогом, ставки и льготы по налогу. Перечень видов недвижимости, с которой платят налог, есть в статье 401 Налогового кодекса.
Налог нужно платить за каждый месяц календарного года. Но платят его только один раз в год, за все месяцы, в которых вы обязаны платить налог. Такая обязанность возникает с месяца, когда у вас появилось право собственности на недвижимость статья 408 Налогового кодекса.
Налог на имущество по кадастровой стоимости
Чтобы определить сумму налога на имущество физических лиц исходя из его кадастровой стоимости нужно:
1. Узнать кадастровую стоимость имущества (квартиры, дачи, гаража), которое будет облагаться налогом.
2. Узнать ставку налога на имущество физических лиц, которая действует в регионе, где это имущество находится.
3. Рассчитать сумму налога.
Ставка налога зависит от вида имущества, которое находится в собственности. Например, жилые квартиры облагают налогом по ставке 0,1% от кадастровой стоимости. А вот по гаражам ставка может достигать и 2%. В статье 406 Налогового кодекса есть лишь базовые ставки налога. Конкретную ставку определяют местные власти. Они вправе как снизить базовую ставку (вплоть до нуля), так и увеличить ее (но не больше чем в 3 раза).
При расчете налога кадастровую стоимость некоторых объектов уменьшают на необлагаемый минимум (он называется налоговый вычет). В отношении разных объектов он разный.
Вид имущества:
Необлагаемый минимум - Квартира - 20 квадратных метров общей площади этой квартиры
- Комната - 10 квадратных метров площади этой комнаты
- Жилой дом - 50 квадратных метров общей площади этого жилого дома
- Единый недвижимый комплекс, в состав которого входит хотя бы
одно жилое помещение (жилой дом) - 1 миллион рублей
Местные власти вправе увеличивать размеры необлагаемого минимума. Если ваша недвижимость меньше минимума, то налог с ее стоимости платить не нужно.
Сумма налога, рассчитанная по кадастровой стоимости, значительно превысит налог, который вы платили раньше по инвентаризационной стоимости. Возможно в десятки раз. Сумму превышения нового налога над старым уменьшают на специальный коэффициент понижающий коэффициент.
То есть в любом случае вы заплатите больше чем раньше. Но повышение налога будет для вас "плавным".
Следует помнить, что кадастровая стоимость квартиры пересматривается ежегодно и, как ни странно, в сторону увеличения.
Налог с продажи квартиры
Новый порядок расчета налога с дохода от продажи квартиры, применяется в отношении квартир полученных в собственность с 1 января 2016 года и позже.
Во многих случаях при продаже квартиры продавец должен заплатить налог на доходы. Все зависит от двух факторов:
1. Срока, в течение которого квартира находилась в собственности продавца.
2. Продажной стоимости квартиры.
Срок нахождения квартиры в собственности
До 2016 года действовало простое правило: если квартира находилась в вашей собственности 3 года и больше, то доход от ее продажи не облагался налогом. Сумма дохода от продажи значения не имеет. С 1 января 2016 года правила поменялись. Необходимые изменения внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382 ФЗ. Новые правила относятся только к тем квартирам, которые оформлены в собственность с 1 января 2016 года и позже. Об этом четко написано в пункте 3 статьи 4 этого закона. Он предусматривает, что новый порядок расчета налога "применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года". Если право собственности на квартиру оформлено раньше (в 2015, 2014, 2013 и т. д. году), то по этим квартирам применяются старые правила расчета налога. Итак, правило про 3-х летний срок осталось.
Но теперь оно применяется только в отношении квартир, которые были получены:
- по наследству
- в дар от близкого родственника. По статье 14 Семейного кодекса близкими родственниками считают родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер
- по приватизации
- по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением)
В отношении остальных квартир этот срок составляет не 3 года, а 5 лет. Cрок владения квартирой исчисляется с момента возникновения собственности.
Из этого правила есть три исключения, они касаются квартир полученных:
- по наследству. Право собственности возникает в день открытия наследства (см. п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса). Таковым считают день смерти наследодателя;
- в кооперативе. Право собственности возникает после выплаты пая и оформления акта приема передачи квартиры (см. п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса);
- до 1998 года. До этой даты государственной регистрации и оформления Свидетельства о праве собственности на квартиру не требовалось (см. п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122 ФЗ).
Таким образом, налог с продажи квартиры находящейся в собственности продавца 5 лет и больше, а в отдельных случаях 3 года и больше - платить не нужно. Нет необходимости и подавать декларацию по налогу (форма 3 НДФЛ). Декларированию этот доход не подлежит.
Налог с продажи квартиры, которая находилась в собственности менее 5 или 3 лет, возможно придется заплатить.
Но тут имеет значение второй фактор: продажная цена квартиры или ее кадастровая стоимость. Еще одно новшество. До 1 января 2016 года доходом от продажи квартиры, который облагается налогом, считали сумму, указанную в договоре купли продажи квартиры. Рыночную, кадастровую или балансовую стоимость квартиры в расчет не принимали. Теперь ситуация поменялась.
Доходом от продажи квартиры, который должен быть задекларирован и с которого нужно заплатить налог, считают:
- или договорную продажную цену квартиры, если она выше ее кадастровой стоимости умноженной на 0,7 (понижающий коэффициент)
- или кадастровую стоимость квартиры, умноженную на 0,7, если она выше договорной продажной цены (то есть 70% от кадастровой стоимости)
Кадастровую стоимость берут по состоянию на 1 января того года, в котором продана квартира.
Доход от продажи квартиры нужно задекларировать и его облагают налогом. Однако у продавца есть два способа уменьшить доход при расчете налога с продажи квартиры. Он может выбрать любой из них по своему выбору. Первый - получить имущественный налоговый вычет. Второй – уменьшить доходы на расходы по покупке проданной квартиры.